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Immobilienbesitzer


Das Urlaubszuhause - Steuerliche Betrachtung einer Ferienwohnung

Wehmut stellt sich ein, wenn die „schönste Zeit“ des Jahres, die Urlaubszeit, zu Ende geht, und es wird möglicherweise der Wunsch nach einem eigenen Domizil in der geliebten Urlaubsregion geweckt.

Die Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung kann positiv getragen werden durch die Auswirkung auf die Steuerberechnung des Käufers.

Folgende Gestaltungsmöglichkeiten sind hierbei zu unterscheiden:

Liegt das Haus oder die Wohnung im Ausland, hat in der Regel der ausländische Staat das Besteuerungsrecht, und positive Einkünfte unterliegen im Inland nur dem Progressionsvorbehalt.

Ist die Immobilie im Inland gelegen und wird ausschließlich eigen genutzt oder an Verwandte unentgeltlich überlassen, sind keine Kosten steuerlich absetzbar. Auch die Eigenheimzulage entfällt in der Regel, weil die Räumlichkeiten nicht dauerhaft genutzt werden und hierzu auch nicht vorgesehen sind.

Bei Fremdvermietung oder gemischter Nutzung ist grundsätzlich eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen, wenn Kosten steuerlich geltend gemacht werden und Verluste abziehbar sein sollen. Dies geschieht mit Hilfe einer Prognoserechnung über einen Prognosezeitraum von etwa 30 Jahren.

Wird die Immobilie ausschließlich fremd vermietet, werden die Gewinnerzielungsabsicht und die Abziehbarkeit von Verlusten grundsätzlich ohne eine Prognoserechnung anerkannt. Jedoch muss der Steuerpflichtige die Fremdnutzung nacheisen. Unwesentlich ist, ob er die Immobilie in eigener Regie oder durch Einschaltung eines fremden Dritten (Makler etc.) vermietet. Die Fremdvermietung kann nachgewiesen werden durch Belege über die Suche und Anwerbung von Gästen oder durch die Dauer der Vermietung im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt. Bei erheblicher Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit von mindestens 25 v.H. wird jedoch eine Prognoserechnung erforderlich.

Bei gemischter Nutzung, also zeitweiser Eigennutzung und zeitweiser Fremdvermietung ist die Einnahmeerzielungsabsicht über 30 Jahre nachzuweisen. Der Prognosezeitraum beginnt im Jahr der Herstellung oder der Anschaffung der Immobilie. Auf Leerstandszeiten entfallende Aufwendungen sind dabei entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der Selbstnutzung zur Vermietung aufzuteilen. Ohne Nachweis werden 50 v.H. der Kosten für beide Bereiche angesetzt. Die kalkulierten Einnahmen sind realistisch zu schätzen.

Bei Leerstand eines zuvor vermieteten Objektes sind die Aufwendungen hierfür so lange als Werbungskosten abziehbar, wie sich der Steuerpflichtige als Eigentümer ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Räumlichkeiten bemüht. Werden Makler eingeschaltet oder Zeitungsinserate veranlasst, wird regelmäßig nicht von einer steuerlich schädlichen endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.

Der Verkauf eines Ferienhauses oder einer -wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wird auch bei Eigennutzung steuerlich erfasst.

Die kurzfristige Beherbergung von Feriengästen ist nach § 4 Nr. 12 S. 2 UStG umsatzsteuerpflichtig, ebenso die Selbstnutzung als unentgeltliche Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG. Leerstandszeiten sind für umsatzsteuerliche Zwecke auszuklammern. Die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft kann auch vorliegen, wenn ertragssteuerlich keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist, weil das Umsatzsteuerrecht den Tatbestand der Liebhaberei nicht vorsieht. Nur bei sporadisch vermieteten Ferienobjekten wird die Unternehmereigenschaft verneint.
© 2001-2014 by Theo P. Bergs Steuerberatungsgesellschaft mbH           |           Letzte Aktualisierung: 22.07.2014